不動産の売却を考えるときは、まず「いくらで売れるのか」、「いつまでに買手が見つかるのか」というようなことが気になると思います。
しかし、以外と知られていませんが、税金に関することが重要なポイントになるケースがあります。
実は、不動産売却時の最も大きな出費は、税金である場合が多いのです。
そこで今回は、不動産の売却を検討している方に向けて、不動産売却の一連の取引で発生する可能性がある税金について、概要をご説明します。
不動産の売却で発生する税金とは？①種類について
不動産を売るときは、入るお金だけではなく、かかる費用に関しても把握しておくことが大切です。
税金にもいろいろな種類がありますから、しっかりと覚えておきましょう。
まず、売買契約書を作成すると、印紙を貼る必要がありますので、印紙税がかかります。自宅の売却であれば、発行する領収書に印紙は不要ですが、事業用不動産を売却したときなどは、発行する領収書にも印紙の貼付が必要になります。
また、不動産会社に支払う仲介手数料には、消費税がかかります。
不動産登記時には登録免許税がかかりますが、所有権移転登記にかかる税金は買主が負担することが一般的です。
ただし、売主自身の住所変更登記や抵当権抹消登記が必要な場合は、その分の登録免許税がかかります。
さて最後に、不動産を売ったあとにかかる税金です。
これが、場合によってはかなり高額となるため、注意しましょう。
ものすごくシンプルに言うと、不動産は、購入したときよりも、売却したときの方が高くなっていれば、その差を譲渡所得（売却益）といい、それに対して税金が発生します。
譲渡所得（売却益）とにかかる税金は、「所得税・復興特別所得税・住民税」の3種類があります。
不動産の売却で発生する税金とは？②「譲渡所得（売却益）」の計算式について
先程ご説明した、譲渡所得にかかる3種類の税金は、規定の計算式によって算出されます。
まずは、下記の計算式で、「譲渡所得」を算出します。
「売却価格－（購入価格＋購入にかかった費用＋売却にかかった費用）－特別控除額」
上記の計算式で算出して、譲渡所得がプラスになったときのみ課税されます。
特別控除は、自宅の売却や相続不動産の売却などで使えるケースがあり、適用できるかどうかは条件を確認する必要があります。
また、特別控除は、実際にかかる費用ではなく、あくまで税金計算上の控除であるため、実際は利益がプラスの場合でも、税金は払わなくても良いということになります。
なお、購入価格は、土地は購入価格そのままで計算できますが、建物は「減価償却分」を差し引く必要があります。
その他、購入にかかった費用や売却にかかった費用であっても、何でも計算に入れられるわけではありません。
その他、税制は複雑な部分がありますので、詳細は、必ず税務署や税理士事務所に確認するようにしましょう。
不動産の売却で発生する税金とは？③税率について
譲渡所得がいくらかわかれば、税率が決まっていますので、実際の税額を計算することができます。
税率は、売却不動産の所有期間と、自宅であったかどうかによって変わります。
まず所有期間ですが、5年以内なら39.63％、5年超なら20.315％と大きく違います。
そして、売却不動産が10年を超えて所有した自宅であった場合は特例があり、適用すると譲渡所得の6,000万円以下の部分まで14.21％になります。
譲渡所得に各税率を掛け合わせると、税金がいくらかかるか計算できます。
例えば、譲渡所得が1,000万円で所有期間が3年であれば、税率39.63％なので、税額は396.3万円になるということです。
≪参考（税率の内訳）≫
所有期間5年以内：39.63％（所得税30％、復興所得税0.63％、住民税9％）
所有期間5年超：20.315％（所得税15％、復興所得税0.315％、住民税5％）
所有期間10年超かつ自宅（譲渡所得6,000万円以下の部分）：14.21％（所得税10％、復興所得税0.21％、住民税4％）
※所有期間10年超かつ自宅の場合の税率14.21％は、譲渡所得6,000万円以下の部分に適用され、6,000万円超の部分には、税率20.315％が適用されます。
まとめ
不動産売却時に、お手元にいくらお金が残るかどうか、皆様気になると思いますが、税金がいくらかかるかどうかが、その手残りを決める重要なポイントになります。
売却した後に、こんなに税金がかかるなんて知らなかった、ということがないように、あらかじめしっかりと把握しておくようにしましょう。
サウザンドハンズ株式会社では、お客様の状況に応じて、場合によっては税理士事務所と協力しながら、お客様の不動産売却の税金面もサポートさせていただきます。
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