日常生活では当然のように支払っている消費税ですが、土地や建物を売る際に税金はかかるのでしょうか？
不動産を売るとなると大きな金額になるので、税金がかかるか、かからないかは大きな問題です。
税金は個人や事業者、建物や土地などによって、かからないケースとかかるケースがあります。
それぞれのケースと消費税の計算方法について解説します。
不動産売却における消費税の課税対象
建物を売る際には、消費税がかかります。
土地は非課税ですが、建物は課税対象なので、戸建てやマンションを売る際、建物部分のみに消費税がかかります。
不動産売買には、借地権という権利の売買がおこなわれる場合もあります。
借地権の売却は、非課税になります。
借地権には建物付で売買されることも多いです。その場合は、通常の土地建物の売買と同様、建物分のみが課税対象となります。
また、個人が居住する目的で所有していた不動産や、事業性のない相続不動産を売却する場合は、建物ついても非課税となります。
個人、法人問わず、事業を目的として不動産を売却する場合は、建物が課税対象です。
これは、不動産会社に限らず、個人の不動産投資家や不動産業以外の法人であっても同様です。
なお、課税取引であっても、売主が免税事業者の場合は、消費税の納税義務がありません。
不動産売却の土地建物の内訳の決め方
不動産の売買で、消費税が課税される建物は、単体での取引は少なく、ほとんどの場合土地とセットで売買されます。
そこで、消費税を算出するには、売買価格総額のうち、建物価格がいくらなのかを決める必要があります。
価格決定の段階で、土地がいくら、建物がいくらと決めている場合は問題ありませんが、マンションや中古戸建の場合など、内訳を決めずに総額だけを決めて売却活動をすることもあります。
その場合は、売買価格の総額が決まってから、土地価格、建物価格、そして建物に係る消費税額の内訳を決める必要があります。
そもそも、内訳は、売主と買主が合意して売買契約書に明記すれば自由に決めることができます。
ただし、一定の根拠をもって決めないと、税務署に認めてもらえない場合があります。
著しく不合理であるとして、売買契約書記載の内訳を認めない判決が出たこともあります。
では、合理的で根拠のある内訳の決め方とはどのような方法でしょうか。
いくつか方法がありますが、主な方法は３パターンです。
①不動産鑑定士に土地建物の鑑定評価をおこなってもらい、その比率で土地と建物の内訳を決定
②不動産会社にて土地建物の時価評価をおこない、その比率で土地と建物の内訳を決定
この２つのパターンは、同じ考え方で、誰が評価をおこなうかの違いです。
不動産鑑定士の評価の方が、より客観性や合理性がありますが、鑑定費用が少なからず発生します。
③固定資産税評価額の比率で土地と建物の内訳を決定
裁判でも合理的な決め方だと認定されている方法です。
主に、②または③で決定されることが多いと思われます。
その他にも、様々な決め方があり、最終的には税務署に合理的と判断してもらえる方法であれば問題ありません。
土地建物の内訳を決定する合意形成の流れ
土地建物の価格の内訳とそれに伴う建物に係る消費税額は、基本的にまず売主が決めて買主に提示します。
その際、売主が消費税課税業者の場合、建物価格の割合を小さくした方が、納める消費税額が少なるため、土地の割合を大きくしたいと考えることが多いです。
一方で、買主側からすると、建物価格の割合が小さくなると、その後の減価償却も小さくなってしまうため、建物価格の割合ができるだけ大きい方が有利である場合が多いです。
買主から売主に対して、建物価格の割合を大きくしてくれと要望が入る場合があります。
ちなみに、法人事業者などは社内ルールが決まっていたりしますので、買主の希望通りの内訳に変更してもらうことは困難な場合がほとんどだと思います。
一方で、個人投資家など、消費税非課税業者の場合は、消費税額がいくらであろうと、最終的に消費税を納める必要がないため、建物価格の割合が大きくなっても大きなデメリットにはなりません。
買主から交渉があった場合は、合理的な範疇で、建物価格の割合が大きくなるように応じてあげても良いかと思います。
まとめ
基本的に個人で売る場合や土地は税金がかかりませんが、事業者や建物は課税されます。
ただし、場合によっては税金がかかるケースもあるので、注意が必要です。
税金がかかるケースとかからないケース、また計算方法など複雑な点も多いので、不明な点があれば不動産会社に問い合わせてみましょう。
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