中央区で不動産売却！抵当権って何だろう？抵当権付の不動産は売却できる？
こんにちは。
不動産売却で知っておくべき知識の一つに「抵当権」というものがあります。
不動産に関する権利の一つですが、この抵当権とは、どのような権利でしょうか。
抵当権が付いている不動産の売却は可能なのでしょうか。
基本的なポイントを解説していきたいと思います。
抵当権とは
住宅ローンの例で説明します。
住宅ローンは、個人が、銀行等の金融機関から、住宅購入等の目的でお金を借りる際のローンですね。
借りた後は、数十年かけて毎月少しずつ返済していくことになります。
その際に、住宅ローンを融資している金融機関は、万一、住宅ローン借入人が返済できなくなってしまったときに備えて、抵当権を住宅に設定します。
抵当権を設定しているのは、直接融資をおこなった金融機関以外に、そのローンを保証している保証会社のケースもあります。
さて抵当権の設定とは、抵当権を登記をするということです。
不動産の登記情報には、「甲区」というところに誰が所有しているのかなどの所有権に関する事項が登記されており、「乙区」というところに、所有権以外の事項が登記されています。
抵当権は、この「乙区」に登記されることとなります。
抵当権が登記されている住宅は、万一の際には、抵当権が実行されます。
抵当権が実行されると、住宅は競売にかけられることになり、抵当権を登記していた金融機関は、競売後に得られる金額から、優先して借入金を返済してもらう仕組みとなっています。
ということで、住宅を購入した際に住宅ローンを利用していれば、その住宅にはほぼ例外なく、住宅ローンを貸し出しした金融機関の抵当権が融資実行と同時に登記されています。
住宅購入以外でも、事業をおこなっている個人事業主や法人は、所有している不動産を担保に金融機関から融資を受けているケースがあります。
このときも、抵当権や根抵当権といった権利が、担保となる不動産に登記されているということになります。
不動産売却時には抵当権を抹消しなければならない
さて、抵当権が登記されている不動産をいざ売却しようとする場面では、気を付けるべき重要なポイントがあります。
それは、原則、抵当権は抹消登記をしなければ、売却（買主に所有権移転）できないということです。
物理的には売買できるのですが、もし抵当権付のまま、買主に所有権が移転するとどうなるでしょうか。
「抵当権付=売主のローン残高が残っている」ということであれば、万が一、売主がその後返済できなくなることで、抵当権を設定していた金融機関が抵当権を実行すると、買主は所有権を失うこととなります。
所有権を失いたくなければ、売主のローン返済を肩代わりし、後に売主に対してその代金の支払いを要求することはできますが、何となく面倒なことだと感じられるでしょう。
また、そもそも買主がローンを利用して購入しようとする場合、多くの金融機関は、既に抵当権が設定されている物件には融資できない、または第一順位（競売の際に最も優先して返済される順位）の抵当権を設定できることが融資条件とされています。
このような理由から、不動産売却の際は、必ず抵当権を登記から抹消しなければ売却できないと理解していただければ良いでしょう。
抵当権抹消してからでないと不動産売却できない？
不動産売却の際に、抵当権を抹消する必要があることはご説明したとおりですが、どのタイミングで抹消登記をする必要があるのでしょうか。
たまに住宅ローンを完済してからでないと自宅は売却できませんか？という質問を受けることがありますが、そのようなことはありませんのでご安心ください。
ただし、言葉のあやの問題がありますので、より正確にいうと、ローンを完済していない状態でも、不動産の売却活動を始めることは可能です。
売買契約は、所有権移転の時期までに抵当権も抹消することを売主の責務として買主と約束することで、契約締結も可能となります。
この方法により、住宅ローンが残っていても、買主から受け取る売買代金を元手にローン完済する前提で、不動産売却を実現することが可能となります。
もちろん、売却前に手持ち資金でローンが完済できてしまうような場合には、先にローン完済し、抵当権抹消登記をおこなってから売却しても構いません。
抵当権抹消登記に費用はかかる？
抵当権抹消登記には、費用が発生します。
まず、登記手続き自体は、個人でおこなうことも可能ですが、売却による所有権移転登記と同時におこなう場合は、万が一、不測の事態が起こると取引がスムーズにおこなわれなくなりますので、専門家である司法書士に依頼することとなります。
費用は、登録免許税が不動産の個数だけかかります。
登録免許税は、1個につき1,000円です。
不動産の個数とは、土地であれば一筆単位、建物（家屋）であれば、家屋番号単位で数えます。
この個数は、普段の生活で気にする機会はありませんので、売却時に仲介に入る不動産会社の担当者に確認してみてください。
最もシンプルなケースで、戸建やマンションいずれも土地が１個、建物が１個となり、合計2個×1,000円で、2,000円の登録免許税がかかります。
売却と関係なく、自分自身で手続きをおこなう場合は、この金額だけ収めれば良いですが、司法書士に依頼する場合は、加えて手続きの報酬や交通費等を支払う必要があります。
司法書士事務所によって多少増減があり、安いところで登録免許税プラス10,000円程度、高いところで登録免許税プラス30,000円程度でしょうか。
売買契約が終わり、所有権移転の時期が確定する頃に、売却の仲介に入っている不動産会社の担当者が、抵当権抹消登記費用はこのくらいかかりますと案内してくれるはずです。
抵当権付の不動産売却はサウザンドハンズにご相談ください
いかがでしたでしょうか。
抵当権とは何なのか。
抵当権がついている状態の不動産売却は可能なのかについてご理解いただけましたでしょうか。
抵当権がついている状態での不動産売却は、実際に数多くおこなわれており、珍しいことではありません。
どこか特別な不動産会社でしか扱えないということはありませんが、それでも取引における注意点はあり、売却のサポートに入る不動産会社が誤った業務をおこなうと、とんでもないトラブルに繋がる可能性があります。
サウザンドハンズでは、過去に数多くの抵当権付不動産の売買取引に関わっており、過去に一度もトラブルを起こしておりません。
代表個人の経歴としても、トラブルとなったことはございませんので、中央区で抵当権付不動産売却をご検討の方はぜひ一度、弊社にご相談してみてください。
なお、最近では、中央区以外の物件を取り扱う機会も増えております。
近隣の江東区、港区、千代田区、台東区、墨田区、文京区、江戸川区など、お近くのエリアはもちろん、中央区から電車で1時間圏内のエリアであれば対応可能です。
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住宅ローンの返済が苦しくなったら早めに相談を
何らかの原因で、住宅ローンの返済が苦しくなってしまった場合、やむなく住宅の売却を検討することになると思います。
しかし、もし手持ち資金および買主から受け取る売買代金をもってしてもローン完済が難しいケースでは、売却自体が難しくなります。
それでも何としても売却したい場合には、いわゆる「任意売却」という手法で不動産売却をおこなう必要があります。
「任意売却」は、ローンを貸し出している金融機関またはその保証会社との折衝が必要になります。
通常の不動産売却と少し異なり、より経験やノウハウが必要とされますので、売却のサポートを依頼する不動産会社は的確に選ぶ必要があります。
サウザンドハンズでは、任意売却となる不動産売却の経験も豊富にありますので、もし住宅ローンの返済が苦しいけれど、ローン残債も多く残っていてうまく売却できるかご不安に思われていらっしゃる方がおられましたら、状況がさらに悪化する前にご相談だけでもお気軽にしてみてください。
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