オーバーローンとは、物件価格よりもローンの残高が多くなってしまう状態をいいます。
物件購入時に、諸費用やリフォーム費用も含めて借りることにより、ローン返済開始時点がオーバーローンになっているケースと、ローン返済中に物件の評価が下がってしまうなどの理由で、売却しようとすると、売却価格よりローン残高が多くなってしまうケースがあります。
前者のようなローン借入直後に、すぐ売却をしなければならないケースは稀ですので、よく問題になるのは後者のケースです。
売却によって得られるお金だけでは、ローンが完済できない状態です。
通常ローンを借りていると、貸している金融機関が、その物件を担保に抵当権（その他根抵当権など）を設定しています。
不動産は、通常この抵当権を解除しないと、売却ができません（買主が買ってくれません）が、金融機関は、当然、ローンの残高全てを完済できないと、この抵当権の解除に同意してくれません。
では、一切売却はできないのでしょうか。
実は、その他の状況によって、売却できる場合もあれば、難しい場合もあります。
オーバーローンのある物件を売却する方法とは？
まず、問題なく売却できるケースは、売却で得られるお金でローンを返済した後、残る残高を手元資金から支払える場合です。最も基本的な方法になります。
手元資金でないといけないわけではありませんので、例えば少額の不足で、返済の目途が立つようであれば、一時的に親族や金融機関からの借入によって、とりあえず物件のローンを返済してしまうことも可能です。
次に、ご自宅の場合で、売却した後に、また新しい住宅ローンを借りて新居を購入する
ときは、新たな住宅ローンをオーバーローンにするやり方があります。
「返済しきれなかった従前の住宅ローンの残債＋新しい新居の物件価格」をまとめて借りられる金融機関があります。もちろん金融機関の審査がありますので、希望通りの資金計画で住み替えができるのか、金融機関に確認する必要があります。
任意売却という方法
さて、上記以外のケースでは、金融機関に問題なくローンを返済できている場合は、売却が難しいのですが、逆にローンの支払いが滞りだしている場合は、売却ができる場合があります。
金融機関は、ローンの返済が滞り始めると、貸したお金が回収できなくなるリスクをできるだけ減らすために、早く多くのお金を回収しようと考えます。
どういうことかと説明しますと、ローンの支払いが一定以上されないと、最終的に物件は競売にかけられて、強制的に売却され、金融機関は、貸したお金を回収します。
ところが、この競売での売却は、通常に物件を売却するときよりも、かなり安い価格になることが多いため、金融機関からすると、回収できるお金が減ってしまう方法なのです。
そこで、競売になる前に、少しでも回収できるお金を増やすために、ローンの残高が完済できなくても、売却（抵当権の解除）に同意してくれる場合があるのです。
これを、「任意売却」といいます。
任意売却の進め方は、通常の不動産売却とそんなに大きくは変わりません。売却には、最終的に金融機関の同意が必要なので、金融機関の担当者と、綿密に連絡を取り合って進めていくことが大きな違いです。
なお、ローンの残高が完済できなくても売却できますが、注意点は、売却後も、返済しきれなかった残高は、引き続き、支払う必要があることです。
支払いの期間などの条件は、金融機関と相談して決めていくことになります。
なお、必ずしも全ての金融機関が、任意売却に応じてくれるわけではありません。金融機関の方から任意売却を進めてくるケースもあれば、回収できなくなるお金が増えることを承知で、任意売却に応じてくれない姿勢の金融機関もあります。
まとめ
中央区を始め、都心に近いエリアでは、最近不動産相場が上がってきているため、売却資金によって、ローンを完済できないケースは少なくなっていると思います。
お客様が考えていらっしゃるよりも、売却可能額が高いケースもありますので、売却を検討される場合は、まずは不動産会社に相談しましょう。
なお、ローンや税金、マンションの場合は管理費等の支払いが滞りだしてしまっている場合は、早めに対処することが問題解決の重要なポイントになりますので、ぜひお早めにご相談ください。秘密厳守で対応いたします。
サウザンドハンズ株式会社は、通常売却はもちろん、任意売却にも対応可能な不動産会社です。中央区を中心に、港区、千代田区、文京区、台東区、江東区、墨田区、江戸川区などのエリアで、お客様の不動産売却・購入をサポートしておりますので、お気軽にお問い合わせください。
