中古の一戸建やマンションを売りに出す時に、リフォームを済ませておくとスムーズに買い手がつきやすく、高値で売却できそうなイメージがあります。
今回の記事では、不動産売却時にリフォームが必要であるのかどうか、メリット・デメリットをご紹介します。
不動産売却前にリフォームをする必要はあるのか？
結論から述べますと、リフォーム工事は必須ではありません。
実際の売買において、個人のお客様が、ご自身の負担でリフォーム工事をバッチリとおこなってから売却されるケースは、ほとんどありません。
よく、物件の広告で、”フルリフォーム済”や”リノベーション済”と謳われている物件を目にすると思いますが、9割9分、不動産会社が売主の物件です。
仮にどこかに不具合が生じている物件であっても、そのままの状態で売却することは可能です。
後は、リフォームをしてから売却した方が良いのか、そのままで売却するのかを、メリット・デメリットを踏まえて選択することになります。
不動産売却前にリフォームをするメリット・デメリットとは？
実際のメリット・デメリットを比較してみましょう。
リフォームをおこなうメリット
早期に成約がまとまる可能性がある
見学時の印象が良くなり、早期に成約する可能性が高まります。また、リフォーム不要で住める物件になるため、検討してもらえるお客様の幅が広がります。
より高価格で成約する可能性がある
当然リフォームしていない場合よりも高く売れる可能性が高くなります。
リフォームをおこなうデメリット
売却完了までの時間がかかる場合もある
まずは、そもそもリフォームをする期間が必要なので、急いで売却を完了させたい場合には不向きです。
リフォームにかけた費用によって、広告の価格がその分高くなってしまうため、いくらリフォーム済とは言っても、集客がし辛くなってしまう場合があります。
リフォームにかけた費用を必ずしも回収できる保証はない
リフォーム工事をおこなうことで、かけた費用以上に高く売れる可能性がありますが、逆もありえます。
また、リフォームにかけた費用は、物件の売却が完了するまで回収できませんので、余裕資金がないとおこなうことができません。
購入検討のお客様の好みに合っていないと逆効果になってしまう
リフォームの内容によっては、検討されているお客様の好みに合わない場合が出てきます。特に、中古物件の場合、ご自身のこだわりのリフォームをおこないたいという理由で探されている方も一定数いらっしゃいます。そういったお客様にとっては、リフォーム済の物件は魅力的ではなくなってしまいます。
居住しながらフルリフォームやリノベーションは難しい
居住しながら売却活動をしたい場合は、部分的なリフォームであれば検討できますが、フルリフォームやリノベーション工事は難しくなります。
古リフォームやリノベーション工事をおこなってから売却をする場合は、空家にする必要があり、その間も、管理費・修繕積立金や固定資産税などが掛かり続けます。
不動産会社売主物件と比べると不利な点があるため、それを考慮した価格設定が必要
フルリフォームやリノベーションをおこなえば、不動産会社が売り出しているような価格で売れると思われがちですが、そううまくはいかない可能性があります。
なぜなら、リフォームの有無にかかわらず、不動産会社が売主の物件と、個人のお客様が売主の物件では、大きな違いがあり、基本的に個人のお客様が売主の場合の方が売却上不利だからです。
まず、不動産会社が売り出す物件は、消費税がかかるため、個人のお客様が売却する消費税のかからない物件と比べて、住宅ローン控除枠が大きくなっています。
次に、不動産会社が売主の場合、売買契約上の売主が負うべき売却後の物件に対する責任が個人よりも重く、独自のアフターサービスが規定されているケースもあるため、購入側からすると、不動産会社が売主の物件を購入した方が、メリットが大きく感じられます。
さらに、不動産業界のしくみの影響で、自社のお客様に、不動産会社売主の物件しか積極的に紹介しない会社（もしくは営業）も存在する、という事情があります。
そういった要素も考慮して、売出価格を設定する必要があります。
どんな時にリフォームをした方が良い？
上記のとおり、リフォームをおこなって売却する場合には、メリットよりもデメリットの方が目立ちます。
そのため、実際にリフォーム（特に大規模なもの）をおこなってから売却される個人のお客様は、ほとんどいらっしゃいません。
お客様個々の事情を踏まえて、デメリットよりもメリットの方が大きいと感じられた場合は、リフォームをおこなってから売却活動をおこなうことも一つの手段です。
基本的にリフォームをおこなうかどうかは、お客様の判断になりますが、不動産会社の立場で、リフォームをおすすめするケースもあります。
例えば、過去にあったケースでは、換気をしっかりとおこなっていなかった影響で、部屋の壁全体がカビだらけになってしまっていた部屋の壁紙貼り替えや、他の箇所は非常にきれいなのに、ある居室だけ傷だらけになってしまっているフローリング床の補修などです。
いずれにしても、物件の価格帯、物件全体の状態などを総合的に勘案して、判断されます。
まとめ
不動産売却を検討される場合は、不動産会社にリフォームの必要性を確認してみましょう。
上記の理由で、ほとんどのケースでリフォームは不要、と回答があることが多いと思いますが、中にはお客様の物件の状況を踏まえてリフォーム提案をされる場合もあると思います。
状況によって、複数の会社の考え方を聞いて比較して、どうすべきか判断しましょう。
サウザンドハンズ株式会社は、東京都中央区周辺エリアを中心に、不動産売却のサポートをおこなっております。
”まだ売却はしばらく先”という方でも、お気軽にご相談ください。
