「住宅ローンの返済が難しくなった」、「引っ越さなくてはならなくなった」などの理由により、ローン支払いの途中で不動産売却を考えなければならないケースがあります。
その場合、「オーバーローン」といって、スムーズに売却を進めることができない状態であることがあります。
ここでは、オーバーローンとは何か、そして、その状態でも売却を進める方法やリスクについて解説していきます。
オーバーローンとは？
そもそもオーバーローンとはどのような状態でしょうか。
まずは意味を理解しましょう。
オーバーローンとは、ローンの残高が不動産の売却価格よりも高い状態のことを指します。
この状態では通常の売却は難しく、任意売却できたとしてもローンを返し続けなくてはなりません。
これに対してローン残高よりも売却価格が高い状態をアンダーローンと言う時もあります。
アンダーローン状態であれば、通常の不動産売却の手順を踏めばローンを完済することができます。
オーバーローン状態の調べ方とは？
言葉の意味が分かれば、今、どのような状態なのかを把握しましょう。
ローン残債と不動産売却可能価格をそれぞれ確認します。
残債は借入先の金融機関から送られてくるローン返済予定表や残高証明書を確認します。
最近は、インターネット（ネットバンキング）で確認できる金融機関も増えてきています。
売却可能価格は同じような条件の物件の売出価格を調べることもできますが、売出価格は、あくまでも実際に売れた価格ではありませんので、正確な金額は不動産会社に査定依頼をして確認しましょう。
売却をまだ決めていないのに査定依頼をしたくないという方は、机上査定の方法を選んぶと良いと思います。
ただし、AI査定などの機械的な査定方法は選ばないでください。また、不動産会社によっては、「机上査定＝機械的な査定」の場合もあるので、ちゃんと人の目で机上査定をしてくれる会社に依頼するようにしましょう。
なぜAI査定等を避けた方が良いかというと、AI査定は、査定価格幅がかなりざっくりとしていたり、まだまだ精度に問題がある場合も多いため、ローン残高との比較においても精度が落ちてしまい、正しく判断することが難しくなります。
ローン残高と売却可能価格がわかれば、売却価格から残債を引いたときにマイナスになればオーバーローンの状態、プラスになればアンダーローンの状態ということです。
オーバーローン状態でも不動産を売却する方法とは？
この状態では売却しても残債が残ってしまうので、金融機関は売却を認めてはくれません。
しかしどうしても売却したいと考える方のために3つの方法をご紹介します。
自己資金を用意する
売却後に残ってしまう残債分の現金を用意します。
預貯金やその他金融資産等を換金するなど、現金の用意が可能そうかどうか考えてみましょう。
買い替えローンの利用
不動産を買い替える場合は、買い替えローンという特殊なローンを利用できる場合があります。
買い替え先の購入代金と残債分を合わせて借りることができます。
この方法なら住宅ローンを完済しなくても、家を売却することが可能です。
任意売却
借入先の金融機関の同意を得て家を売却します。
金融機関は競売よりも任意売却のほうが資金を多く回収できるので、同意してもらえることも多いです。
しかし売却代金は全額ローン返済に充てられるほか、残債の返済を続ける必要があります。
さらに、その後、様々なローンやクレジットカードなど数年間利用できなくなるデメリットがあります。
まとめ
オーバーローンの調べ方や、オーバーローン時の不動産売却について解説しました。
サウザンドハンズ株式会社では、オーバーローンかどうかの確認のための机上査定から、オーバーローン時の実際の売却活動まで対応しております。東京都中央区を中心としたエリアで活動しておりますが、その他のエリアの物件でもお困りのことがあれば、お気軽にご相談ください。
お客様のニーズに真摯にお答えいたしますので、お気軽にお問い合わせください。
