中央区で不動産を所有している個人の方や一般法人など、不動産業者以外が不動産売却をしようとする場合は、不動産売買の仲介を業務としておこなっている不動産会社に売却の仲介を依頼するのが一般的です。
不動産会社に依頼せず、自身で買い手を見つけて契約をすることは、法律的には問題なくできますが、実際は、専門知識や不動産取引の経験が十分にないと中々上手くいきません。
そこで多くの場合は、不動産会社に売却仲介を依頼することになります。
具体的には、不動産会社との間で、媒介契約という名称の契約を結びます。今回は、この媒介契約とは、具体的にどのようなことが定められているのかについて、ご説明します。
なお媒介契約は、多くの不動産会社にて、国土交通省の定める標準約款に準拠した書式を使われているため、中央区以外の地域、日本全国どこでも同じ内容になります。
媒介契約には3種類があります
媒介契約には3種類の契約形態があり、それぞれの特徴をまとめると下記の表のようになります。
それぞれメリット・デメリットがありますので、担当の不動産会社のアドバイスを基に、お客様の状況やご事情によって、最適な契約形態を選びましょう。
契約書の中では様々な約束事が定められています
媒介契約書には、様々な内容が定められています。
国土交通省が定めた標準媒介契約約款に基づく契約書に沿って、どのような内容が記載されているのか確認してみましょう。
※今回は、専任媒介契約書の内容です。専属専任媒介契約書はほぼ同じ内容で、一般媒介契約書は少し異なる箇所があります。
まず媒介契約は、不動産を売却する時だけでなく、購入や交換をする時にも不動産会社との間で結ぶ契約のため、「売却・購入・交換」から目的を選んで選択するようになっています。
続いて、前段でも説明したように、売却の依頼主に定められた義務について、各契約形態毎に説明書きがされています。
その次は、記名欄です。依頼者のお客様と不動産会社がそれぞれ記名をおこないます。
記名欄以降は、次のような項目が列記されています。
・成約に向けての義務
お客様の不動産を売却するために、不動産会社に具体的にどのような義務があるのかについて、前段の表に記載されている内容を中心に記載されています。
・媒介に係る業務
不動産会社が具体的にどのような業務をおこなうのかについて記載されています。
・建物状況調査を実施する者のあっせんの有無
不動産会社は、お客様が不動産を売却される際に、建物が売却不動産に含まれる場合は、建物に不具合がないか、調査をしてから売り出すか、特に調査はおこなわずに売り出すかを売主様に確認します。
そして調査を希望される場合は、専門の調査機関をあっせんする必要があるかどうか、確認します。
・違約金等
契約事ですので、どのようなケースで違約金が発生するのかについて記載されています。
・有効期間
媒介契約は、専属専任媒介契約および専任媒介契約の場合、最長3ヶ月以内の期間と法律で定められています。
一般媒介契約は、法律上の縛りはありませんが、3ヶ月以内と設定されることが一般的です。
・約定報酬額
不動産売却が無事に成功した場合の報酬額について記載されています。
・約定報酬の受領の時期
報酬を支払う必要のある時期が記載されています。
媒介契約の報酬は成功報酬のため、媒介契約時や、不動産が契約になる前の時点で、報酬が発生することはありません。
※違約金や特別な広告をおこなった時の広告費用は報酬と異なりますので、不動産売却成功の有無と関係なく支払いが発生する場合があります。
・特約事項
何か特別に取り決めをおこなう場合にその内容が記載されます。
・別表
売買対象の不動産の所有者や登記名義人、その他、物件を特定するための情報と、売出価格について記載されます。
最後に契約約款が記載されています
媒介契約書の本体とも言うべき、契約約款が記載されています。
文量が多いので、時間がある時に目を通してみてください。
まとめ
いかがだったでしょうか。
媒介契約締結により、不動産売却は本格的なスタートを切ります。
実際の不動産売却時に、不動産会社の担当者から要点の説明は受けられますが、約款を一言一句説明してくれることは少ないかもしれません。
その時になって慌てない様に、あらかじめ確認しておけば安心ですね。
サウザンドハンズでは、中央区を中心にその周辺エリアでの不動産売却の相談を随時承っております。
今すぐに売却というご事情でない場合でもお気軽にご相談ください。
「媒介契約のここがよくわからない！」というような疑問だけをぶつけていただいても大丈夫です。
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